Дата публикации: 23 августа 2025 г. Время чтения: 11 минут

Как снести и снять с кадастрового учета дом

Представьте: вы приобрели участок с ветхим домиком, который логично снести ради строительства нового «с нуля». Или жильё выгорело, обрушилось — на месте лишь фундамент и руины. Кажется, снёс, убрал — и свободен. Но именно здесь возникает ключевая юридическая ловушка. Снос и последующее снятие объекта с государственного учёта — не формальность, а необходимая процедура. Пока строение числится в ЕГРН, с точки зрения закона оно существует, даже если от него не осталось стен. Это чревато лишними налогами и блокирует любые законные сделки с участком — от продажи до оформления нового строительства.

Эта статья — практическая «дорожная карта» по всему процессу: от демонтажа до корректировки записей в реестре. Мы пошагово разберём, какие документы нужны, как избежать типичных ошибок и как привести юридическую картину в соответствие с реальностью, экономя ваше время и нервы.

Снятие с кадастрового учёта: юридические основы

Процесс снятия объекта недвижимости с кадастрового учёта в России регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который четко определяет как процедуру постановки на кадастровый учет, так и исключения сведений об имущественных объектах из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Кадастровый учёт — это внесение в реестр сведений о недвижимости, включая ее местоположение, площадь, функциональное назначение и другие характеристики. Пока объект числится в ЕГРН, он юридически существует, и на него начисляется налог на имущество.

Снятие с кадастрового учёта — это процедура полного исключения сведений об объекте, который перестал физически существовать (например, снесен или разрушен). Это освобождает собственника от обязанности уплачивать налог и позволяет использовать земельный участок без ограничений для новых действий: строительства, продажи или перераспределения.

Юридическим основанием для снятия с кадастрового учета является акт обследования — документ, который составляется кадастровым инженером после личного осмотра участка и подтверждает отсутствие данного объекта недвижимости. Кадастровый инженер — это аттестованный специалист, зарегистрированный в саморегулируемой организации (СРО), который несет юридическую ответственность за точность и правомерность подготовленных документов. Документ, составленный неквалифицированным лицом, будет отвергнут Росреестром.

Снятие с кадастрового учёта можно инициировать собственник объекта, собственник земельного участка, на котором располагалась постройка, а также органы местного самоуправления или их представители (например, при выявлении неучтенных объектов). Заявление о снятии подаётся вместе с актом обследования (или иным официальным подтверждением прекращения существования объекта) в территориальный орган Росреестра, через МФЦ или портал Госуслуг.

Важный нюанс — с 2018 года для сноса здания необходимо уведомлять органы местного самоуправления, подавать уведомления о предстоящем и фактическом сносе. Несоблюдение этого порядка может привести к административным штрафам.

В 2025 году срок рассмотрения заявления о снятии с кадастрового учёта составляет в среднем от 5 дней (при подаче через онлайн-сервисы Росреестра) до 7–9 рабочих дней при подаче через МФЦ. После завершения процедуры собственник получает выписку из ЕГРН о снятии объекта с учета, а номер объекта аннулируется.

Отсутствие снятия объекта с кадастрового учёта приводит к тому, что:

налог на такое имущество продолжает начисляться, что наносит финансовый ущерб собственнику;
использование земельного участка для новых целей затруднено ввиду формирования ограничений;
при наличии разрушенных остатков здания собственника могут привлечь к ответственности за неиспользование земельного участка по назначению либо за захламление территории.

Согласно актуальным данным, в 2024–2025 годах Росреестр усиливает контроль за актуальностью сведений в ЕГРН. В рамках реализации статьи 69.1 Федерального закона № 218-ФЗ проводятся мероприятия по выявлению фактов прекращения существования объектов без снятия с учёта. При выявлении таких объектов уполномоченные органы обязаны направить заявление о снятии объекта на основании акта осмотра, что ускоряет процесс и снижает нагрузку на собственников.

Практическая стоимость услуг кадастрового инженера на подготовку акта обследования варьируется от 10 000 до 30 000 рублей, в зависимости от сложности объекта и региона. Длительность процедуры обследования и подготовки документов может занимать от нескольких дней до двух недель, причём корректное соблюдение всех этапов существенно снижает риски отказа Росреестра.

Процесс снятия с кадастрового учёта является комплексным юридическим мероприятием, включающим подготовку заявления, проведение обследования специалистом, взаимодействие с органами власти и Росреестром. Правильное выполнение всех требований законодательства гарантирует официальное признание прекращения существования объекта недвижимости и освобождение владельца от юридических и финансовых обязательств, связанных с данным объектом.

Кадастровый инженер: кто это и почему без него не обойтись

В процессе снятия дома с учёта есть один ключевой специалист, без участия которого вся процедура просто не состоится — это кадастровый инженер. Его роль не ограничивается простой подготовкой документов; он является гарантом законности и достоверности всей операции.

Кто такой кадастровый инженер?

Это не просто землемер или чертёжник, а квалифицированный специалист, прошедший строгую аттестацию. Его профессиональный уровень подтверждается не только государственным аттестатом, но и обязательным членством в одной из саморегулируемых организаций (СРО). Данные о каждом таком специалисте вносятся в государственный реестр, что позволяет любому желающему проверить его квалификацию. Кадастровый инженер несет личную и юридическую ответственность за каждый составленный им документ, и в случае ошибки может быть исключен из реестра, что фактически лишит его права на работу.

Процедура работы инженера

После того как вы заключите договор с кадастровым инженером, его работа будет состоять из нескольких ключевых этапов:

Анализ документации. Инженер изучит все ваши правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, а также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы подтвердить юридический статус объекта.
Выезд на объект. Самая важная часть работы. Специалист лично приедет на ваш участок, чтобы убедиться в том, что дом действительно отсутствует. Он проведёт визуальный осмотр, сделает необходимые замеры, а также фото- и видеофиксацию, подтверждающую факт сноса или разрушения.
Подготовка акта обследования. На основе собранных данных инженер составит официальный документ — акт обследования.

Акт обследования — главный документ

Акт обследования — это главный документ, который подтверждает, что объект недвижимости прекратил своё существование. Без него невозможно снять дом с кадастрового учёта. Этот документ должен содержать:

Данные о заказчике и кадастровом инженере.
Информацию о земельном участке.
Кадастровый номер уничтоженного объекта.
Официальное заключение инженера о том, что дом был снесен или разрушен.

Важно, что акт обследования составляется в электронном виде и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Это делает его юридически значимым и защищенным от подделок.

Как выбрать кадастрового инженера?

Выбор кадастрового инженера — это не та ситуация, когда стоит экономить. Неверный акт обследования может стать причиной отказа в Росреестре, что затянет весь процесс.

Проверяйте квалификацию. Запросите у инженера информацию о его членстве в СРО. Вы также можете проверить его аттестат на официальном сайте Росреестра.
Изучайте отзывы. Поищите в интернете отзывы о работе конкретного специалиста или компании. Это поможет оценить их надежность и профессионализм.
Обсудите стоимость и сроки. Услуги кадастрового инженера могут варьироваться. В среднем, стоимость акта обследования составляет от 10 000 до 30 000 рублей, но может быть выше в зависимости от региона, удаленности объекта и сложности случая. Уточните сроки выполнения работ заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Помните, что именно от качества работы кадастрового инженера зависит, насколько быстро и успешно пройдёт процедура снятия дома с учёта.

Пошаговая инструкция: снос дома и снятие с учёта

Процедура снятия дома с кадастрового учёта может показаться сложной, но если следовать четкой последовательности действий, она пройдет максимально гладко. Вот пошаговая инструкция, которая поможет вам не упустить ни одной детали.

Шаг 1: Уведомление о сносе и подготовка документов

Прежде чем приступать к физическому сносу, собственнику необходимо уведомить местные органы власти о своих намерениях. Для этого подается уведомление о планируемом сносе объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этот документ подается в администрацию муниципального образования по месту нахождения объекта. Уведомление можно отправить лично, через МФЦ или через портал «Госуслуги».

Вместе с уведомлением подготовьте основной пакет документов, который понадобится на всех этапах:

Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность собственника.
Правоустанавливающие документы на земельный участок и дом (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).

Шаг 2: Выбор кадастрового инженера и заключение договора

Это один из самых ответственных этапов. Кадастровый инженер — единственный специалист, который имеет право составить официальный документ, подтверждающий снос дома. Найти квалифицированного специалиста можно через онлайн-реестры, в офисах кадастровых компаний или по рекомендации.

При заключении договора обязательно обратите внимание на следующие пункты:

Сроки выполнения работ. Четко пропишите, когда инженер приедет на участок и в какие сроки подготовит акт обследования.
Стоимость услуг. Убедитесь, что в договоре зафиксирована финальная цена, чтобы избежать скрытых платежей.
Ответственность сторон. Договор должен содержать информацию об ответственности инженера за качество предоставляемых услуг.

Шаг 3: Демонтаж объекта

После получения ответа от администрации и заключения договора с инженером можно приступать к физическому сносу дома. Этот этап может быть выполнен как своими силами, так и с привлечением специализированных подрядчиков. Помните о необходимости соблюдения правил безопасности и утилизации строительного мусора.

Если дом был уничтожен в результате стихийного бедствия (пожар, наводнение), вам потребуется официальный документ, подтверждающий этот факт. Таким документом может быть справка из МЧС или другой уполномоченной организации.

Шаг 4: Получение акта обследования

Когда дом полностью снесен, пригласите кадастрового инженера на участок. Специалист проверит, что объект действительно прекратил своё существование. Он проведёт замеры, сделает фото- и видеофиксацию, а затем на основе полученных данных составит акт обследования.

Этот документ, заверенный его усиленной электронной подписью, будет готов в течение нескольких дней. Акт обследования является главным основанием для снятия объекта с учета и имеет юридическую силу только в электронном виде.

Шаг 5: Подача заявления в Росреестр

Собрав все необходимые документы, вы можете подать заявление о снятии объекта недвижимости с кадастрового учёта. Это можно сделать несколькими способами:

Через многофункциональный центр (МФЦ). Самый распространённый и удобный способ. Просто придите в любое отделение, и специалист поможет вам оформить заявление.
Через официальный сайт Росреестра. Если у вас есть усиленная электронная подпись, вы можете подать заявление онлайн.
Через портал «Госуслуги». Некоторые регионы предоставляют такую возможность.

Для подачи заявления вам понадобятся:

Заявление о снятии с государственного кадастрового учета (заполняется на месте).
Паспорт собственника.
Правоустанавливающие документы на земельный участок.
Электронный акт обследования, предоставленный кадастровым инженером.

Государственная пошлина за эту услугу не взимается.

Шаг 6: Получение выписки из ЕГРН

После подачи документов Росреестр начнет их обработку. По закону, срок рассмотрения заявления составляет до 5 рабочих дней. По истечении этого срока вы получите выписку из ЕГРН, которая будет подтверждать, что ваш дом официально снят с кадастрового учёта.

Именно этот документ и является конечным результатом всей процедуры. С этого момента вы перестаете платить налог на имущество, а земельный участок становится "чистым" с юридической точки зрения, готовым к новым сделкам или строительству.

Отказ в снятии с учёта: как избежать ошибок

На практике, даже при правильном следовании инструкции, можно столкнуться с отказом в снятии дома с кадастрового учёта. Обычно это происходит из-за распространённых ошибок, которые легко можно предотвратить. Специалисты агентства недвижимости «Владис» подготовили список самых частых причин отказов Росреестра.

Неполный пакет документов. Это самая банальная, но при этом самая частая причина отказа. Если вы подали заявление без одного из необходимых документов, например, без правоустанавливающих документов на землю, ваше дело даже не будет рассматриваться. Убедитесь, что у вас есть все оригиналы или нотариально заверенные копии.
Ошибки в акте обследования. Акт, составленный кадастровым инженером, — главный документ. Если в нём допущены неточности, например, неправильно указан кадастровый номер объекта или неверно описано его местоположение, Росреестр обязательно вернет документы на доработку. Вот почему так важно выбирать квалифицированного и проверенного специалиста.
Несоответствие сведений. Бывает, что данные, указанные в ваших документах, не совпадают с информацией в ЕГРН. Это может быть связано с ранее проведённой, но не узаконенной перепланировкой или другими изменениями. Перед подачей заявления рекомендуется сверить все данные.
Неузаконенные постройки. Росреестр не снимет с учёта дом, который изначально был построен без разрешения. Если на вашей земле стоял объект, не имеющий официального статуса, его не получится просто так исключить из реестра. Сначала придётся узаконить постройку, а только потом заниматься сносом.
Заявление подано ненадлежащим лицом. Заявление о снятии с учета может подать только собственник объекта или его законный представитель. Если вы действуете по доверенности, убедитесь, что она имеет все необходимые полномочия и нотариально заверена.

Избежать этих ошибок поможет внимательность к деталям и, конечно, профессиональная помощь. Правильная подготовка документов и выбор надежного специалиста — это 90% успеха всей процедуры.

FAQ: Все, что вы хотели знать о сносе дома и снятии с учёта

Cпециалисты агентства недвижимости «Владис» подготовили ответы на самые популярные вопросы, которые волнуют собственников.

Обязательно ли сносить дом, чтобы снять его с учёта?

Да, обязательно. Снятие с кадастрового учета возможно только после того, как объект физически прекратит своё существование. Это подтверждается актом обследования, который выдает кадастровый инженер. Он должен лично убедиться в том, что на месте дома остались только руины или его нет вовсе. Иными словами, снос, или, говоря юридическим языком, прекращение существования объекта, — это обязательное условие.

Что будет, если не снимать с учёта снесенный дом?

Неснятый с учёта дом, даже если его нет физически, продолжает существовать с юридической точки зрения. Это влечет за собой несколько серьёзных последствий:

Финансовые: Вам придется продолжать платить налог на имущество. Налоговые органы не знают, что дом снесен, и продолжают начислять налог.
Юридические: Вы не сможете продать земельный участок или подарить его, так как в ЕГРН он будет числиться обремененным объектом. Также невозможно будет получить разрешение на строительство нового дома, поскольку на участке уже «зарегистрирован» другой объект.

Сколько времени занимает вся процедура?

Общий срок может варьироваться. Он зависит от нескольких факторов, включая скорость работы кадастрового инженера и загруженность Росреестра. В среднем, с момента, как вы заключите договор с инженером, до получения выписки из ЕГРН, подтверждающей снятие с учёта, проходит от 10 до 20 дней. Сама обработка заявления в Росреестре занимает не более 5 рабочих дней.

Можно ли снять с учета сгоревший или разрушенный дом?

Да, конечно. Процедура в данном случае ничем не отличается от сноса. В акте обследования кадастровый инженер укажет не то, что дом был снесен, а что он прекратил своё существование в результате разрушения или пожара, что подтвердит соответствующими документами (например, справкой из МЧС). Сам процесс и пакет документов для Росреестра остаются идентичными.

Какие документы нужны для снятия дома с кадастрового учёта?

Для подачи заявления в Росреестр необходимо подготовить несколько ключевых документов:

Заявление о снятии объекта с кадастрового учёта, заполненное в установленной форме.
Акт обследования, составленный и подписанный кадастровым инженером.
Копия правоустанавливающих документов на земельный участок или объект недвижимости.
Если дом разрушен вследствие чрезвычайной ситуации — дополнительные подтверждающие документы (например, акт пожарных или заключение комиссии).
Паспорт заявителя.

Полный пакет документов обеспечивает оперативное рассмотрение заявления и снижение риска отказа.

Кто может подать заявление на снятие дома с кадастрового учёта?

Право подать заявление имеют:

Собственник объекта недвижимости.
Лицо, обладающее на объекте правом хозяйственного ведения или оперативного управления.
Представитель собственника по доверенности.
Органы государственной власти и местного самоуправления в случаях, предусмотренных законом.

Важно, чтобы заявитель имел надлежащее подтверждение своих прав на объект или земельный участок.

Может ли снятие с кадастрового учёта повлиять на земельный участок?

Да, снятие объекта с учета освобождает земельный участок от обременения в виде зарегистрированного на нем недвижимого имущества. Это позволяет собственнику использовать участок свободно, регистрировать новые объекты, проводить сделки купли-продажи или дарения без ограничений, которые накладывает наличие объекта недвижимости. Таким образом, своевременное снятие с учёта важно для полноценного распоряжения землёй.

Какие риски несвоевременного снятия с кадастрового учёта?

Отсутствие своевременного снятия объекта с учёта ведёт к продолжению начисления налога на несуществующую недвижимость. Кроме того, могут возникнуть сложности с использованием земельного участка, в том числе отказ в выдаче разрешений на новую застройку. Наконец, нарушения процедуры могут привести к штрафам в соответствии с КоАП РФ, которые в 2025 году достигают до 20 000 рублей для физических лиц и до 200 000 рублей — для юридических.

Можно ли снять с учёта часть объекта недвижимости?

В российском законодательстве отсутствует отдельная процедура для частичного снятия с кадастрового учёта объекта. Если речь идет о частичном уничтожении (например, снос одной из пристроек к дому), целесообразно оформить перепланировку или изменения технических характеристик с помощью кадастрового инженера. Снятие объекта с учета возможно, только если дом или здание перестало существовать полностью.

Какие новые изменения введены в процедуру снятия с учёта в 2025 году?

В 2025 году в рамках обновлений законодательства и цифровизации процессов были усилены требования к оформлению документов и проверкам. Например, Росреестр активизировал контроль и автоматизирован выявление объектов, которые были фактически уничтожены, но остаются в ЕГРН. Введен электронный документооборот, позволяющий подать заявление и получить выписку онлайн. Для кадастровых инженеров повышены стандарты ответственности и требования к квалификации. Это повышает качество и скорость услуг, исключая ошибки в учете.

Специалисты агентства «Владис» рекомендуют не затягивать процедуру снятия с кадастрового учёта после сноса или разрушения дома, чтобы избежать лишних расходов и юридических сложностей. Если у вас остались вопросы или нужна помощь с документами — обращайтесь к нашим экспертам, мы поможем пройти все этапы быстро и без ошибок.

Снятие с учёта: от бремени прошлого к новым возможностям

Cнос дома и его снятие с кадастрового учёта — это не просто формальная процедура, а ключевой этап, который позволяет освободить земельный участок от юридических ограничений и подготовить его к новым проектам. Этот процесс требует внимательности, знания законодательства и грамотного сопровождения, ведь именно от правильности действий зависит, сможете ли вы в дальнейшем свободно распоряжаться своей недвижимостью.